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界面新聞?dòng)浾?| 鄒文榕

2024年底，北京市出臺(tái)了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（下稱：《通知》），據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局（下稱：北京金融監(jiān)管局）4月8日消息，近日，北京市“雙首單”不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記項(xiàng)目正式落地。

兩家拔得頭籌的信托公司分別為國投泰康信托和外貿(mào)信托。

其中，國投泰康信托為一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，幫助老人實(shí)現(xiàn) “生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女 ”的目的。外貿(mào)信托為一位中年市民專業(yè)化定制不動(dòng)產(chǎn)信托，將物流倉儲(chǔ)設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈(zèng) ，剩余部分專項(xiàng)用于老人贍養(yǎng)與子女教育。

中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達(dá)59.1%，不動(dòng)產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻。

界面新聞?dòng)浾叽饲皥?bào)道，不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。

作為一種民商事法律工具，登記制度是保障財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)富規(guī)劃和傳承等信托功能實(shí)現(xiàn)的核心機(jī)制。

過去受限于信托財(cái)產(chǎn)登記制度的缺失，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)長期面臨不動(dòng)產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財(cái)產(chǎn)相區(qū)分的問題；而通過設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)又增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢。

2024年12月，北京市出臺(tái)的試點(diǎn)政策創(chuàng)新性地建立“辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記—簽訂信托文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記”三步流程，首次明確“非交易性過戶”規(guī)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄直接標(biāo)注“信托財(cái)產(chǎn) ”及產(chǎn)品名稱，明確信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性機(jī)制，為“不動(dòng)產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障。

從本次落地的“雙首單”具體內(nèi)容來看，據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私?，國投泰康信托落地項(xiàng)目為全國首單住宅類不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，服務(wù)對(duì)象聚焦特殊需要群體，委托人順利實(shí)現(xiàn)了自有住宅納入信托財(cái)產(chǎn)以保障特殊需求子女的保障需求。

國投泰康信托董事長李櫻指出，首單案例驗(yàn)證了信托制度在養(yǎng)老、特需領(lǐng)域的三大核心價(jià)值：一是利用信托制度，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，滿足特定需求；二是通過專業(yè)管理，保障信托目的實(shí)現(xiàn)；三是借助繼受行權(quán)人和監(jiān)察人的機(jī)制安排，保障受益人全生命周期權(quán)益。

外貿(mào)信托方面，外貿(mào)信托總經(jīng)理衛(wèi)濛濛介紹，項(xiàng)目委托人系 “422家庭 ”（四位老人、夫妻雙獨(dú)、兩名子女）的典型縮影。傳統(tǒng)模式下，家庭不動(dòng)產(chǎn)分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面臨“資產(chǎn)查詢難、管理難、跨代傳承難”的多重障礙。

本次委托人通過“外貿(mào)信托-吉量10號(hào)”實(shí)現(xiàn)了將房產(chǎn)納入信托架構(gòu)目的；第三方也可通過登記信息一目了然地知曉財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，未來即便面臨債務(wù)糾紛，信托財(cái)產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn) ，真正實(shí)現(xiàn)?“風(fēng)險(xiǎn)隔離 ” 。

談及上述北京“雙首單”不動(dòng)產(chǎn)信托項(xiàng)目的意義，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮向界面新聞?dòng)浾咛岬?，兩個(gè)“首單”最大的價(jià)值在于將紙面上的辦理流程變成了可實(shí)操的業(yè)務(wù)流程，證明了《通知》的可行性，給市場和行業(yè)起到了很好的示范作用。

“同時(shí)，首單也在一定程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的障礙，無疑將會(huì)吸引更多有實(shí)際需求的客戶，扭轉(zhuǎn)部分大眾對(duì)信托僅為“投資產(chǎn)品 ”的錯(cuò)誤認(rèn)知。”唐潮表示。

另據(jù)唐潮介紹，兩個(gè)“首單”其實(shí)還代表著兩種巨大的需求。

“由于過往不動(dòng)產(chǎn)裝入信托存在障礙，卻又是大部分家庭的主要財(cái)產(chǎn)。過往不論是關(guān)注特殊人群生活質(zhì)量的特殊需要信托，還是關(guān)注社會(huì)公益的慈善信托，類似信托需求處于被壓抑狀態(tài)。特別是特殊需要信托，對(duì)于解決特殊人群的監(jiān)護(hù)和照護(hù)困境，其實(shí)存在不可替代的的價(jià)值和作用。”唐潮認(rèn)為。

不過，清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥認(rèn)為，盡管“雙首單 ”對(duì)于行業(yè)意義影響巨大，若模式未來推廣至全國，或?qū)⒓せ钊f億級(jí)不動(dòng)產(chǎn)市場，推動(dòng)信托業(yè)從資金受托向財(cái)產(chǎn)受托轉(zhuǎn)型。但對(duì)于受托人而言，也不能過分樂觀，該業(yè)務(wù)要想批量化、爆發(fā)式增長仍然需要時(shí)日。

“最本質(zhì)的問題在于，在實(shí)踐中，許多客戶關(guān)心的不僅僅是信托有效性的問題。信托有效性在當(dāng)下是可以通過股權(quán)信托SPV等方式來解決，可以曲線救國。不動(dòng)產(chǎn)置入信托，目前面臨的最大問題還是稅務(wù) ，這是客戶尤為關(guān)心的一面。”楊祥看來，“稅務(wù)部門如何看待此類 ‘非交易過戶’，‘首兩單’不動(dòng)產(chǎn)信托登記在稅務(wù)層面是否享受了一定減稅待遇或者是如何繳稅，相關(guān)細(xì)節(jié)尚不得知，一定層面也會(huì)抑制委托人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托登記的積極性。”

“試點(diǎn)制度中未考慮遺囑信托以及自然人受托人等問題還有待在實(shí)踐中進(jìn)行完善。更重要的是，從‘首單’到形成一種標(biāo)準(zhǔn)且穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模式，還有很長的路要走，如何能在委托人和受托人之間形成平衡，達(dá)成雙贏，可能才是此類涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的民事信托業(yè)務(wù)脫離‘面子工程’走得長遠(yuǎn)的關(guān)鍵問題。 ”唐潮提到。

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