樓盤“爛尾 ”無法交付，購(gòu)房者簽署的房屋買賣合同 、銀行貸款等合同 ，應(yīng)當(dāng)如何處理？
最高人民法院近日在人民法院案例庫(kù)公布了一則參考案例 ，“爛尾樓 ”房屋買賣合同糾紛案例，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn) 。
根據(jù)裁判要旨 ，商品房出賣人逾期交付房屋 ，且案涉商品房建設(shè)已停工 、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購(gòu)買商品房以及為購(gòu)買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn) 。為一攬子解決爭(zhēng)議 ，保證裁判的統(tǒng)一性 ，買受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。
而合同解除后 ，應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素 ，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款 、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任 。
盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師張琦表示，該參考案例提供的啟示意義在于，當(dāng)開發(fā)商逾期交房且項(xiàng)目停工 、短期內(nèi)無交付 ，可能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí) ，購(gòu)房者有權(quán)依法解除商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同 。
“在該案例中，判決明確 ，開發(fā)商需返還購(gòu)房者首付款及利息、已還貸款本息 ，向銀行承擔(dān)剩余貸款返還責(zé)任，并支付違約金 ，且法院通過‘一攬子解決’兩類合同糾紛避免多重訴訟 ，為同類因開發(fā)商違約引發(fā)的房屋交易糾紛提供了‘過錯(cuò)方擔(dān)責(zé)’‘權(quán)利義務(wù)平衡’的裁判示范。”張琦在接受記者采訪時(shí)說 。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師指出，最高人民法院近期公布的這一案件雖然是個(gè)案 ，但在相應(yīng)范圍及條件下 ，對(duì)于此類涉及“爛尾樓 ”解除合同的案件，具有一定的借鑒意義 。
其認(rèn)為 ，這一案件的特殊性在于 ，項(xiàng)目已經(jīng)停工，短期內(nèi)無法交付，購(gòu)房人的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。案件中折射出的普遍性在于 ，類似無法交付的“爛尾樓 ”案件中 ，有不少項(xiàng)目存在相似的情形，如開發(fā)商已經(jīng)延期交房 。對(duì)于業(yè)主而言 ，在支付首付并如期償還按貸款情況下 ，房屋能否交付存在不確定性，部分房屋甚至已經(jīng)明確短期內(nèi)無法交付 ，在此類情形下 ，購(gòu)房者在實(shí)踐層面有必要在法律框架下結(jié)合自身情況，來選擇保護(hù)自身合法權(quán)益的最佳途徑 。
項(xiàng)目“爛尾”致房屋短期無法交付
這一最新公布的合同糾紛參考案例 ，要從幾年前說起。
據(jù)人民法院案例庫(kù)公布的信息 ，原告陸某 、張某千2021年12月與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。
當(dāng)年12月，雙方簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版） ，合同約定商品房總購(gòu)房款為1183680元 ，首付款433680元剩余房款75萬元，由融某置業(yè)公司指定陸某 、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款 。合同簽訂后 ，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元 。
2022年2月 ，陸某 、張某千 、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款 ，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月份 ，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶 。
基本案情信息顯示，陸某、張某千按月償還按揭貸款 ，截至2024年3月已支付貸款本金及利息190430元 ，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過4個(gè)月 ，融某置業(yè)公司稱已無法向陸某 、張某千交付房屋 。
由此 ，原告陸某 、張某千向法院提出解除房屋買賣合同及貸款合同等請(qǐng)求。
被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無法向陸某、張某千交付 。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某 、張某千提出解除合同 ，并退還購(gòu)房款但陸某 、張某千拒絕 ，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金 。
被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 ，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。
法院經(jīng)審理查明 ，房企應(yīng)于2023年12月30日前向購(gòu)房者交付該商品房，而陸某 、張某千起訴時(shí) ，案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月 ，短期內(nèi)無復(fù)工可能性 。
2024年6月，江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院作出如下判決：
一 、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除;原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》(預(yù)售版)于2024年5月30日解除;
二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于2024年5月30日解除;
三 、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息;
四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某 、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息；
五 、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元;
六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某 、張某千支付違約金1836.8元;七 、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求 。宣判后 ，某銀行鹽城分行不服 ，提起上訴。江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于2024年10月30日作出民事判決：駁回上訴，維持原判 。
“一攬子 ”解除買賣 、貸款合同
業(yè)內(nèi)人士指出 ，依據(jù)已公布的案情信息 ，這一糾紛案例所涉及的購(gòu)房款金額約118萬元，涉及金額相較而言并不算特別高 。
“該案例之所以引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注 ，原因在于 ，購(gòu)房者所購(gòu)樓盤如果在短期內(nèi)無法交付，即樓盤‘爛尾’，購(gòu)房者能否解除其此前與房企及銀行簽署的房屋買賣合同以及貸款相關(guān)合同 ，如何解除 ，以及解除合同的相關(guān)責(zé)任如何認(rèn)定。 ”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。
據(jù)案例庫(kù)公布的信息，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除 ，二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除 ，三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定 。
就商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同的解除條件，張琦告訴記者 ，在爛尾樓或逾期交付場(chǎng)景中 ，兩類合同的解除需滿足法定或約定條件，且具有明確法律依據(jù) 。
關(guān)于商品房買賣合同的解除 ，其表示 ，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ，另一方有權(quán)解除合同。
“在本案中 ，融某置業(yè)公司未按合同約定于2023年12月30日前交付房屋，且案涉項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間停工 、短期內(nèi)無交付可能，導(dǎo)致購(gòu)房者‘取得房屋’的核心合同目的無法實(shí)現(xiàn) ，法院據(jù)此支持了解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買賣合同》 。”張琦如是說 。
張波告訴記者 ，本案件一個(gè)值得關(guān)注之處是，在解除購(gòu)房合同之時(shí) ，也一并解除了貸款相關(guān)合同。
“按我們?cè)谛袠I(yè)及市場(chǎng)上觀察到的有限信息 ，這種‘一攬子’解除合同的情況，此前并不多見 。對(duì)于項(xiàng)目因爛尾 ，購(gòu)房者解除相關(guān)合同 ，多數(shù)會(huì)分步進(jìn)行，即購(gòu)房者與開發(fā)商解除購(gòu)房合同 ，以及購(gòu)房者與銀行解除貸款合同是分開來的 。但在這一案例中 ，則是‘一攬子’解除。 ”張波認(rèn)為，法院方面在本案中做出“一攬子 ”解除合同 ，或與案例本身的情況有關(guān) 。
其表示 ，按法院方面公布的信息，案例中所指項(xiàng)目在短期內(nèi)已無復(fù)工可能性，這意味著開發(fā)商在逾期交付的情況下 ，在未來可預(yù)期的一定時(shí)間內(nèi) ，仍然無法實(shí)現(xiàn)交付，無法履行其在合同中向購(gòu)房者承諾的約定 。購(gòu)房者在發(fā)起訴訟時(shí) ，如約支付了首付款 ，房企原本應(yīng)在2023年年底交房，而截至2024年3月 ，購(gòu)房者按月償還按揭貸款；應(yīng)當(dāng)說 ，購(gòu)房者履行了其付款的約定。
就此，上海美谷律師事務(wù)所執(zhí)行主任、合伙人項(xiàng)方亮律師認(rèn)為 ，期交付甚至爛尾的項(xiàng)目 ，其房地產(chǎn)買賣合同與銀行貸款契約通常是可以解除的，責(zé)任一般由開發(fā)商承擔(dān) 。
項(xiàng)方亮介紹 ，按照相關(guān)法律依據(jù) ，樓盤爛尾導(dǎo)致房屋無法按時(shí)交付，購(gòu)房者購(gòu)買房屋居住的目的無法實(shí)現(xiàn)，符合法定解除條件 ，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同 。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定 ，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷 、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn) ，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的 ，應(yīng)予支持。
“因此，解除房地產(chǎn)買賣合同后 ，銀行貸款契約也可隨之解除。”項(xiàng)方亮稱 。
關(guān)于擔(dān)保貸款合同的解除 ，張琦也表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條明確 ，商品房買賣合同被解除致使擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)的 ，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同 。由于購(gòu)房是貸款的直接目的，商品房買賣合同解除后 ，貸款合同失去存在基礎(chǔ) ，法院因此一并支持解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保合同》。
對(duì)于如何確定合同解除的法律后果，多位律師告訴記者，合同解除后的責(zé)任承擔(dān)需遵循“過錯(cuò)歸責(zé)”原則 ，同時(shí)結(jié)合法律規(guī)定和合同約定確定責(zé)任主體及范圍 。
“從責(zé)任主體來看 ，本案中合同解除的根本原因是開發(fā)商融某置業(yè)公司未能履行交房義務(wù)，其作為過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任 。銀行作為貸款方無過錯(cuò) ，不承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 ，但需配合合同解除后的貸款返還流程。 ”張琦在接受記者采訪時(shí)說 。
參考案例具有哪些借鑒意義？
那么，上述判決只是個(gè)案 ，還是具有一定的借鑒意義 ，這一案例中哪些地方具有特殊性，哪些方面在相應(yīng)范疇內(nèi)又可能具有一定的普適性？
對(duì)此 ，項(xiàng)方亮律師認(rèn)為 ，這一案件的特殊性為：具體合同約定與履行細(xì)節(jié)，以及開發(fā)商抗辯理由較為特殊 ，即房企辯稱曾在2023年主動(dòng)向購(gòu)房者提出解除合同并退還購(gòu)房款 ，但購(gòu)房者拒絕，所以不應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約金和后續(xù)貸款利息 。開發(fā)商這樣的抗辯角度，在其他同類案件中并不一定都會(huì)出現(xiàn)。同時(shí) ，該案例成功入選最高法案例庫(kù) 。
“這一公示案件所具備的普遍性或啟示價(jià)值在于 ，此類訴訟往往會(huì)涉及三方主體法律關(guān)系：案件涉及購(gòu)房者 、開發(fā)商和銀行三方主體 。由于樓盤尾樓將導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者購(gòu)買房屋及貸款購(gòu)房的目的均無法實(shí)現(xiàn) ，符合《民法典》中因一方違約致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)可解除合同的規(guī)定 ，多數(shù)爛尾樓案件都可能基于此點(diǎn)，而產(chǎn)生糾紛。 ”項(xiàng)方亮稱 。
張波指出 ，多數(shù)此類糾紛 ，都需要調(diào)節(jié)這幾方的關(guān)系，而從如何調(diào)節(jié)的角度來觀察 ，該案件可能擁有一定的借鑒性 。不過 ，目前而言，還不能確定是否具有風(fēng)向標(biāo)層面的意義。
“首先應(yīng)當(dāng)觀察 ，接下來各地是否會(huì)出現(xiàn)類似更多的案件 ，以及這些案例是如何被判定的。如果相似條件及情境下，出現(xiàn)多個(gè)‘一攬子’解除購(gòu)房買賣及貸款合同的案例，也許能夠說明一些問題 。然而 ，即使后續(xù)出現(xiàn)更多此類案例 ，可能仍然是在實(shí)踐層面；在規(guī)則層面，仍然有必要持續(xù)關(guān)注法院對(duì)此類案例做出判決及裁定背后的依據(jù) 。此外 ，尤其應(yīng)關(guān)注會(huì)不會(huì)有相關(guān)最新的司法解釋 ，或出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范措施、政策，做出更加明確的指引。”張波在接受記者采訪時(shí)說 。
在王玉臣律師看來 ，該案例對(duì)其他業(yè)主來說可能具備一定的借鑒意義 ，但從實(shí)踐層面而言，目前參考意義相對(duì)有限 ，仍需要結(jié)合案件具體情況 。這其中的原因在于 ，不同的案件 、不同的項(xiàng)目 、不同城市，很難完全復(fù)制。還有一個(gè)需要注意的問題是 ，在實(shí)現(xiàn)的路徑上 ，可能存在一系列現(xiàn)實(shí)的困難 。
“一是立案難 。雖然國(guó)家早已明確了立案的相關(guān)法律程序，但是此類案件在一些地方立案，仍可能存在難度。二是法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜 ，需同時(shí)解除《商品房買賣合同》和《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》 。就我個(gè)人以往有限的實(shí)踐 ，在代理類案的時(shí)候，一些法院不同意將這兩個(gè)法律關(guān)系合并處理 ，需要我們拿著過往的類案判決和法律依據(jù)很多次溝通 ，才可能勉強(qiáng)接受作為一個(gè)案件處理 。再就是證據(jù)要求度高，裁判比較嚴(yán)格。在類案的審理過程中 ，一些法院考慮到同案同判等后續(xù)影響問題 ，在裁判時(shí)是相對(duì)比較保守的 。另外，也可能出現(xiàn)執(zhí)行難的問題 。即判決已經(jīng)下達(dá) ，但業(yè)主并未拿到購(gòu)房款和相關(guān)損失補(bǔ)償。 ”王玉臣稱。
其進(jìn)一步表示 ，通常律師在代理此類案件的時(shí)候，解除合同退房是兜底方案 。如果項(xiàng)目有復(fù)工希望 ，除非有一些特殊的情況 ，仍然建議以推動(dòng)復(fù)工交房為主要目標(biāo) 。
“最高院將這一案子納入入庫(kù)案例，釋放出重要信息，但在遇到這類情況的時(shí)候 ，在實(shí)踐層面如果選擇解除合同 ，還是要慎重，不應(yīng)盲目。 ”王玉臣在接受記者采訪時(shí)說 。
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